Kalkulačky bydlení

Hypoteční kalkulačka

Cena nemovitosti (Kč) Vlastní zdroje: % ( Kč) Úroková sazba: % p.a. Doba splácení: let

Čistý měsíční příjem žadatelů (Kč) Ostatní dluhy – zůstatek (Kč)

Žadatel mladší 36 let, vlastní bydlení (LTV až 90 %) Investiční nemovitost (k pronájmu, třetí a další byt): LTV 70 %, DTI max. 7

Limity ČNB (stav k 20. 10. 2026): LTV 80 % (90 % do 36 let) pro vlastní bydlení; ukazatele DTI a DSTI jsou pro vlastní bydlení deaktivované. Pro investiční hypotéky ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje LTV 70 % a DTI 7. Zdroj: ČNB.

Měsíční splátka

Kč

Výše úvěru
LTV: % nad limit %
Max. úvěr dle LTV
DTI (dluh / roční příjem): nad 7
DSTI (splátka / příjem)
Zaplaceno celkem
Z toho úroky

Výpočet anuitní splátky při neměnné sazbě. Neobsahuje poplatky ani pojištění. Nejde o nabídku, doporučení ani zprostředkování spotřebitelského úvěru ve smyslu zákona č. 257/2016 Sb. Konkrétní podmínky vám sdělí banka nebo vázaný zástupce s oprávněním ČNB.

Celkové měsíční náklady na bydlení

Nájem / splátka Zálohy na služby / fond oprav Elektřina, plyn, teplo Internet a TV Pojištění domácnosti Ostatní (parkování…)

Celkem měsíčně

Kč

Ročně Kč

Doporučuje se, aby náklady na bydlení nepřesáhly zhruba 30–40 % čistého příjmu domácnosti.

Výnos z pronájmu

Kupní cena (Kč) Měsíční nájem (Kč) Roční náklady majitele (fond oprav, pojištění, údržba) Neobsazenost: % Sazba daně z příjmů (%) Paušální výdaje (%)

Hrubý výnos

%

Čistý výnos před daní

%

Čistý výnos po dani

%

Odhad daně ročně: Kč · návratnost

Daň: příjmy z nájmu (§ 9 ZDP) s paušálními výdaji 30 %. Jen orientačně – neposuzuje vaši celkovou daňovou situaci; poraďte se s daňovým poradcem.

Energetický odhad podle PENB

Plocha (m²)

Třída PENB

Cena energie (Kč/kWh vč. DPH)

Odhad nákladů na energie

Kč / měs.

kWh ročně

Typické hodnoty dodané energie pro třídu (A ≈ 40 … G ≈ 330 kWh/m²/rok). Skutečná spotřeba se může výrazně lišit.

Náklady a čas na dojíždění

Pracovních dní v měsíci Doba cesty jedním směrem (min)

Měsíčně za dopravu

Kč

Čas na cestách: h měsíčně

Auto: jen palivo, bez parkování, opotřebení a pojištění.

Nájem, nebo koupě?

Cena bytu (Kč) Srovnatelný nájem (Kč/měs.) Vlastní zdroje (%) Úrok hypotéky (% p.a.) Splatnost hypotéky (let) Srovnávací horizont: let Růst cen nemovitostí (% ročně) Růst nájmů (% ročně) Náklady vlastníka (% hodnoty ročně – fond oprav, údržba, daň z nemovitosti) Výnos alternativní investice (% ročně) Jednorázové náklady koupě (Kč)

Po letech vychází lépe

o

Čisté jmění kupujícího
Čisté jmění nájemníka
Splátka hypotéky

Nájemník investuje vlastní zdroje a náklady koupě a každý rok rozdíl mezi výdaji vlastníka (splátka + náklady) a nájmem. Kupující má hodnotu bytu minus zůstatek úvěru. Bez daní a poplatků z investic; jen modelový výpočet.

Výnos a cash-flow pronájmu vč. daně

Kupní cena (Kč) Nájem bez služeb (Kč/měs.) Neobsazenost (%) Roční náklady (fond oprav, pojištění, údržba, daň z nemovitosti) Vlastní zdroje (%) Úrok hypotéky (% p.a.) Podíl budovy na ceně (%, pro odpisy) Sazba daně (%)

Hrubý výnos · příjem Kč/rok

	Paušál 30 %	Skutečné výdaje
Výdaje
Základ daně
Daň
Cash-flow / rok

Výhodnější:

Cash-flow = příjem − náklady − splátky hypotéky ( Kč/měs.) − daň. Skutečné výdaje = náklady + úroky z hypotéky za 1. rok ( Kč) + rovnoměrný odpis budovy 3,4 % (odpisová skupina 5; v 1. roce jen 1,4 %, pozemek se neodepisuje). Paušál 30 % nejvýše 600 000 Kč (§ 9 odst. 4 ZDP) už zahrnuje všechny výdaje včetně úroků. Ztrátu z nájmu tento výpočet neuplatňuje.

Kolik stojí koupě kromě ceny

Kupní cena (Kč) Financuji hypotékou Odhad nemovitosti (Kč) Úschova (% z ceny, min. 10 000 Kč) Advokát / notář – smlouva a návrh na vklad (Kč) Provize makléře hrazená kupujícím (%) Ostatní (ověření podpisů, výpisy, stěhování)

Vedlejší náklady celkem

Kč

Správní poplatek za každý návrh na vklad do katastru je 2 000 Kč (pol. 120 zákona č. 634/2004 Sb.). Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.). Ceny odhadu, úschovy a právních služeb jsou orientační tržní hodnoty – upravte je podle nabídky.

Prodej: náklady a daň z příjmu

Prodejní cena (Kč) Pořizovací cena (Kč) Prokazatelné výdaje (technické zhodnocení, poplatky) Provize makléře (%) Datum nabytí Datum prodeje Bydliště v nemovitosti těsně před prodejem (let) Ostatní roční základ daně (pro hranici 23 %) Byt (jednotka) nebo rodinný dům Peníze použiji na vlastní bydlení

Daň z příjmu z prodeje

Kč

Osvobozeno:

Časový test let – osvobození při prodeji od

Zisk (základ daně)
Provize makléře
Čistě vám zůstane

§ 4 odst. 1 písm. a), b) ZDP: osvobozen je prodej bytu/RD, kde jste měli bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo když doba vlastnictví přesáhne 10 let (u nabytí před 1. 1. 2021 platí 5 let), případně při použití peněz na vlastní bytovou potřebu (lhůty a doklady hlídejte). Jinak daň 15 %, nad 1 762 812 Kč ročního základu 23 % (2026). Osvobozený příjem nad 5 mil. Kč je nutné oznámit finančnímu úřadu. Nejde o daňové poradenství.

Kauce a výpovědní lhůta

Nájemné bez služeb (Kč/měs.) Požadovaná kauce + smluvní pokuty (Kč) Den, kdy výpověď došla druhé straně

Nejvyšší přípustná kauce

Kč

Překračuje zákonný limit

Výpovědní doba (3 měsíce) běží od a nájem skončí .

§ 2254 OZ: jistota a smluvní pokuty dohromady nejvýše trojnásobek měsíčního nájemného; při skončení nájmu se vrací s úroky. § 2286 OZ: výpověď písemně, doba běží od 1. dne měsíce po doručení. Nájemce může nájem na dobu neurčitou vypovědět bez udání důvodu (§ 2231), pronajímatel jen z důvodů § 2288 a musí poučit nájemce o právu podat námitky. Bez výpovědní doby jen při zvlášť závažném porušení, např. nezaplacení nájemného a služeb za alespoň 3 měsíce (§ 2291), po předchozí výzvě.